樓市調(diào)控應(yīng)趁勢轉(zhuǎn)換著力點

據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道：最近一周35個城市中，20個城市房屋成交量環(huán)比下跌，比如，10月中上旬北京住宅期現(xiàn)房的成交量和價格都環(huán)比下降。

應(yīng)該說，第二輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)起了作用。目前政策也因此面臨抉擇--維持現(xiàn)狀，還是繼續(xù)加力，抑或是有所放松？不過，這三種選擇解決的只是調(diào)控力度問題，不一定能讓房地產(chǎn)市場既讓百姓滿意又能讓自身回到健康發(fā)展的道路上來。因為目前的調(diào)控政策和成交量與價格的對應(yīng)狀態(tài)，我們都似曾相識。在2004年歷次調(diào)控后，都是短期內(nèi)成交量明顯下降、價格小幅回落，然后出現(xiàn)報復(fù)性的大漲局面。

造成歷次"空調(diào)"的根本原因在于，幾乎所有的調(diào)控措施都把主要焦點集中在打壓需求上，著力點主要在購房者身上，其次是稍微觸及炒房者和開發(fā)商，使用的手段也主要是行政手段和稅收手段。一旦需求沖破限制，或者為了GDP的增長而取消打壓，樓市就會出現(xiàn)量價齊漲的局面。

2010年出臺的二輪調(diào)控措施雖然力度上遠超以往，但政策重點仍然是以限制需求為主，輔以"限購"等行政性手段，與以往并無不同。所以，這些臨時性的行政手段一旦取消，長期壓制的需求一旦爆發(fā)，樓市也可能再次重復(fù)量價皆漲的局面。

這表明，這些調(diào)控政策只有短期的、表面的作用，沒有本質(zhì)的、長期的作用，著力點落腳不當(dāng)。而目前的量萎縮、價回落的局面，為出臺系統(tǒng)性、長期性的房地產(chǎn)政策提供了難得的時機。未來政策的關(guān)鍵就是找準(zhǔn)調(diào)控著力點，把焦點集中在造成房地產(chǎn)市場價格不理性上漲的主要因素上。

首先要把著力點從需求因素轉(zhuǎn)移到供應(yīng)因素上。目前的調(diào)控措施，主要作用力壓在了購房者身上，其中就誤傷了很多正常的消費者包括"剛需"。而需求不可能長期強行壓制，所以一旦放松就出現(xiàn)井噴?？刂品績r，主要應(yīng)該擴大供應(yīng)。目前許多地方的保障房、經(jīng)適房等計劃規(guī)模顯著與居民的需求不成比例，實際完成又打了折扣，因此造成僧多粥少的局面，并因此促成各地出現(xiàn)經(jīng)適房成為公務(wù)員小區(qū)、開寶馬住經(jīng)適房等嚴(yán)重的作弊謀私的現(xiàn)象。未來的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該以保障房為主，這才是調(diào)控政策應(yīng)該達到的目的。

其次，要把政策著力點按照購房者、炒房者、開發(fā)商、土地財政的方向依次轉(zhuǎn)移。這四個造成房價上漲的因素中，越是后者責(zé)任越大，但是目前政策力量卻越是前者著力越大，甚至土地財政問題幾乎沒有觸及。因此，為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，必須徹底改革土地財政制度。不妨如此，以后凡是批地造商品房，土地出讓金不再征收，而是一律交納"房產(chǎn)稅"。至于已經(jīng)繳納過土地出讓金的房子，則不再交納"房產(chǎn)稅"，不然會出現(xiàn)重復(fù)征稅（稅加稅）和對稅征稅（稅的平方）的問題。一旦土地出讓金的問題解決，"房產(chǎn)稅"的問題自然迎刃而解，更重要的是，房價可以回到合理的水平，房地產(chǎn)市場回到健康的軌道。

因此，為了吸取過去"空調(diào)"的教訓(xùn)，必須趁目前量價回落的良機，把政策的著力點轉(zhuǎn)向供應(yīng)因素，轉(zhuǎn)向那些造成房價大漲的主要對象上，轉(zhuǎn)向于重點建立可以保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的機制上。